Nga Besart Logu
Nëse mendoni se Kodi Penal është i vetmi ligj që shtrëngon e sanksionon veprimtarinë e përditshme të qytetarëve shqiptar, e keni gabim. Ligji për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa është një tjetër ndërhyrje ligjore ku autoriteteve shtetërore u njihet e drejta të veprojnë mbi pronën tënde pa miratimin tënd apo të të gjobisin nëse sjellja jote nuk i përshtatet rregullave të jetesës në komunitet.
Më datë 03.07.2025 Kuvendi i Republikës së Shqipërisë miratoi Ligjin nr.55/2025 “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa” ku më 01.08.2025 është botuar në Fletoren Zyrtare duke hyrë praktikisht në fuqi. Në raport me praktikën e miratimit e botimit të akteve tjera ligjore e nënligjore duket se është realizuar në kohë rekord!
Referuar ligjit në fjalë rezulton se nuk ka pësuar shumë ndryshime krahasuar me atë paraardhës që ka shfuqizuar. Ama, ndërhyrjet e bëra janë esenciale të cilat do të prodhojnë efekte sa juridike aq edhe financiare.
Risitë e ligjit
▪︎ Shqyrtimi i mosmarrëveshjeve. Për herë të parë ngrihet një autoritet i cili do të zgjidhë mosmarrëveshjet ndërmjet pronarëve, krijuesit apo përdoruesit të njësisë, në lidhje me të drejtat dhe përmbushjen e detyrimeve sipas ligjit. Ky autoritet do të njihet si Komiteti për Ndërmjetësimin dhe Zgjidhjen e Mosmarrëveshjeve që do të funksionojë pranë çdo bashkie me përbërje:
a) një punonjës i bashkisë, i caktuar nga kryetari i bashkisë, që ushtron funksione në lidhje me administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa;
b) administratori i njësisë administrative, ku ndodhet ndërtesa për të cilën ka lindur mosmarrëveshja;
c) një perfaqësues nga inspektorati vendor në
fushën e ndertimit, që ushtron funksione si jurist, caktuar nga titullari i inspektoratit vendor.
Ky Komitet vendos në lidhje me zgjidhjen e mosmarrëveshjeve brenda 30 ditëve nga dita e paraqitjes së kërkesës, në funksion të sigurimit të harmonisë sociale, në përputhje me parashikimet e Kodit Civil dhe të vetë ligjit për bashkëpronësinë në ndërtesa. Vendimi i marrë nga KNZM përbën titull ekzekutiv në kuptim të shkronjës “e” të nenit 510 të Kodit të Procedures Civile.
Koment: kjo ndërhyrje ligjore është mbivendosje e kompetencave të gjykatës me juridiksion të përgjithshëm e cila shqyrton mosmarrëveshjet me anë të një shqyrtimi gjyqësor themeli ku palët ngrenë pretendime dhe sjellin prova për t’iu nënshtruar shqyrtimit gjyqësor si i vetmi autoritet që vlerëson shkeljen apo mohimin e një të drejte të njohur me ligj. Sipas rregullimit në fjalë, ky shqyrtim tashmë bëhet nga një autoritet jashtëgjyqësor vendimi i të cilit është titull ekzekutiv që përmbushet nëpërmjet procedurës përmbarimore të ekzekutimit me forcë.
▪︎ Sigurimi i detyrimit. Problemtaikës së mospagimit të tarifës mujore të mirëmbajtjes nga pronarët e njësive individuale, ligji për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa i jep zgjidhje nëpërmjet një mekanizmi shtrëngues. Administratori ose shoqëria administruese ka të drejtë të kërkojë pranë Agjencisë Shteterore të Kadastrës regjistrimin e një kufizimi mbi pasurinë e paluajtshme të bashkëpronarit të një njësie, që nuk ka shlyer detyrimin për tarifën e administrimit dhe të mirëmbajtjes për një periudhë jo më pak se 12 muaj ose kur detyrimi i papaguar arrin jo më pak se 0.5% të vlerës së njësisë në pronësi të tij. Kujtojmë këtu se për çdo muaj vonesë pronari i njësisë individuale paguan një kamatë të barabartë me 30% të tarifës mujore.
Vendimi për të vendosur kufizim mbi pasurinë e bashkëpronatit merret nga kryesia me shumicë të cilësuar të anëtarëve të saj. Pasuria e paluajtshme, në kartelën e së cilës është vendosur kufizimi, nuk mund të tjetërsohet, të kalohet, të jepet në përdorim, të ngarkohet me barrë apo çdo të drejtë tjetër reale sipas ligjit, pa u vërtetuar shlyerja e detyrimeve. Kufizimi hiqet me kërkesë të pronarit të njësisë kur vërtetohet shlyerja e detyrimeve të akumuluara me anë të vërtetimit bankar, pa qenë e nevojshme nxjerrja e vendimit të kryesisë.
Koment: në lidhje me mbledhjen e detyrimit me forcë ligji është evaziv pasi nuk sqaron nëse kryesia para se të dalë me vendim për kufizimin e pasurisë shqyrton kushtet dhe rrethanat në të cilat ndodhet pronari i njësisë individuale i cili është me vonesë në pagimin e detyrimeve. Gjithashtu, ligji nuk rregullon pjesën e ankimit ndaj vendimit të kryesisë së bashkëpronarëve nëse subjekti ndaj të cilit merret vendimi i kufizimit nuk është dakort me vendimmarrjen. Ligji në fjalë i heq të drejtën e ankimit duke i lënë palës së prekur vetëm një mundësi: pranimin e vendimit dhe pagimin e detyrimit sipas përllogaritjes së kryesisë. Ekzekutimi me forcë është kompetencë e përmbaruesit ligjor, apo e autoriteteve tatimore në rast mospagimit të taskave e tatimeve, dhe nuk mundet kurrsesi që Kryesia e bashkëpronarëve të sillet si e tillë për sa kohë për çështje tjera të rregulluara nga ky ligj, vendimi i saj përbën titull ekzekutiv çka nevojitet nxjerrja e urdhërit të ekzekutimit pët mbledhjen e detyrimit me forcë.
▪︎ Sigurimi i pronës. Ligji për bashkëpronësinë sjell një detyrim të ri të pronarit të një apartamenti ku përveç detyrimit për sigurimin e njësisë individuale të tij do të duhet të përgjigjet edhe për sigurimin e detyrueshëm të objekteve në bashkëpronësi. Është Këshilli i Ministrave i cili do tê suhet të miratojë metodologjinë e llogaritjes së tarifës për sigurimin e detyrueshëm.
Koment: kjo dispozitë ngarkon me detyrim shtesë pronarin e njësisë individuale ku përveç taksës vjetore të ndërtesës (taksa e pronës) do të duhet edhe t’a sigurojë pronën individuale, për më tepër, të paguajë edhe sigurimin e detyrueshëm për pjesët në bashkëpronësi.
Gjithashtu, kjo dispozitë bie në kundërshtim edhe me rregullimet ligjore që bën Kodi Civil për kontratën e sipërmarrjes. Referuar nenit 866 të Kodit Civil në të parashikohet se: “Kur sipërmarrja ka për objekt ndërtesa ose sende të tjera të paluajtshme të cilat, për nga natyra e tyre, kanë destinim afatgjatë po qe se, gjatë një periudhe prej dhjetë vjetësh nga përfundimi, vepra, për shkak të tokës ose për defekt të ndërtimit, shembet tërësisht ose pjesërisht, ose paraqet rrezik të dukshëm shembjeje ose defekte të tjera të rënda, sipërmarrësi përgjigiet kundrejt porositësit dhe palëve që fitojnë të drejta prej tij”. Ky rregullim ligjor është i hershëm dhe nuk ka pse qeveria të ngarkojë pronarin e apartamentit që t’a sigurojë atë për sa kohë Kodi Civil i jep një mbrojtje atij për një periudhë 10 vjeçare që të kërkojë nga ndërtuesi riparimin e të metave dhe çdo defekti tjetër që paraqet rrezik shembje.
▪︎ Sanksionet dhe ankimimet. Tashmë, me ligjin e ri të miratuar e që ka hyrë në fuqi, merr zgjidhje edhe shkelja e etikës dhe bashkëjetesës në komunitet. Kjo detyrë i është ngarkuar Policisë Bashkiake e cila konstaton se pronari i njësisë nuk përmbush detyrimet që lidhen me respektimi etikës dhe bashkëjetesës, të percaktuara në rregulloren administrimit të banesave dhe ndërtesave, apo pengon bashkëpronarët e tjerë në gëzimin e objekteve, që janë në bashkëpronësi të detyrueshme, kërkon përmbushjen e detyrimit dhe paralajmëron për shkeljen bërë. Në rast ripërsëritjeje të shkeljes, policia bashkiake apo struktura përkatëse inspektuese ka të drejtë të
vendosë gjobë në masën 5 000-10 000 lekë. Kur këtij vendimi mund të bëhet ankim gjyqësor brënda 30 ditëve nga data e marrjes së njoftimit për vendosjen e gjobës. Ankimi gjyqësor nuk pezullon ekzekutimin e gjobës. Detyrimet, sipas këtij neni, vilen nga administrata vendore, përgjegjëse për mbledhjen e taksave dhe të tarifave vendore.
Koment: togfjalëshi “respektim i etikës dhe bashkëjetesës” është shumë i përgjithshëm dhe nuk specifikon se cilat sjellje do të konsiderohen të tilla. Kjo bën që autoriteti shtetëror të ndërhyjë për çdo akt që bashkëpronari (komshiu) e konsideron si joetik. Për më tepër, t’i japësh rolin edukativ Policisë Bashkiake, strukturë e cila nuk aplikon ndonjë kriter apo kualifikim specifik për rekrutimin e efektivëve të tij, rrit mundësinë e aplikimit të gjobave pa kriter dhe pa një vlerësim profesional e gjykim objektiv të kushteve dhe rrethanave në të cilat ndodhet “shkelësi i etikës”.